KTI Markkinakatsaus – Syksy 2024: Hiljaiselo kiinteistömarkkinoilla jatkuu, piristymistä odotellaan

Kauppaa käyty vielä viime vuottakin vähemmän
Ennätyshiljaisen viime vuoden jälkeen kiinteistökauppavolyymeihin ennakoitiin kuluvalle vuodelle selkeää piristymistä. Syyskuun lopussa kuluvan vuoden kokonaisvolyymi oli kuitenkin vain 1,7 miljardia euroa. Kiinteistösijoitusmarkkinoiden kokoon suhteutettuna viime ja tämän vuoden volyymit näyttäytyvät vielä finanssikriisin jälkeisiä nihkeitä vuosia matalampina. Erityisen matalia kauppavolyymejä on tilastoitu toimistokiinteistöistä, joiden suhteellinen asema kiinteistösijoitusmarkkinoilla on heikentynyt viime vuosina, ja sektorin tammi-syyskuun kokonaiskauppavolyymi jäi reilusti alle 100 miljoonaan euroon. Kuluvan vuoden tähänastisesta kauppavolyymistä yli 60 prosenttia muodostuu asunto- ja tuotannollisista kiinteistöistä.

Tuottovaatimukset säilyneet ennallaan
Kun kauppavolyymin elpyminen on viivästynyt, ovat myös tuottovaatimusten laskuodotukset lykkääntyneet. Lokakuussa tehdyssä Rakli-KTI Toimitilabarometrissa Helsingin keskustan hyvälaatuisen toimistokiinteistön nettotuottovaatimus noteerattiin keskimäärin 5,2 prosenttiin, eli 0,1 prosenttiyksikköä viime kevättä korkeammaksi. Myös asunto- ja liikekiinteistöjen tuottovaatimukset nousivat hienoisesti keväästä, vaikka tuolloin odotukset olivat selkeästi laskusuuntaisia. Vaikka alan asiantuntijat eivät odota tuottovaatimuksiin nopeaa käännettä, on usko kaupankäynnin vähittäiseen piristymiseen kuitenkin vahva: 80 prosenttia barometrin vastaajista odottaa ulkomaisen, ja lähes 60 prosenttia myös kotimaisen sijoituskysynnän vähittäiseen kasvuun tulevan vuoden aikana.

Pääkaupunkiseudun asuntovuokrat ja käyttöasteet kääntyivät varovaiseen nousuun
Vuokra-asuntomarkkinoilla pääkaupunkiseudun ylitarjontatilanne jatkuu. Vuokra-asuntojen kysyntä piristyi kuitenkin vilkkaina kesäkuukausina, ja KTI:n asuntovuokraindeksi nousi varovaiset 0,3 prosenttia ja käyttöasteet kohenivat kaikissa pääkaupunkiseudun kaupungeissa. Edelleenkin pääkaupunkiseudun vuokra-asuntojen käyttöaste on KTI:n tietokannassa kuitenkin vain hieman yli 91 prosenttia. Muissa suurissa kaupungeissa sekä vuokrakehitys että käyttöasteet säilyvät edelleen huomattavasti pääkaupunkiseutua vahvempina. Vuokra-asuntotarjonnan kasvuvauhti on rakentamisen hiipumisen myötä hidastunut kuluvana vuonna ja hidastuu ensi vuonna edelleen. Vuokra-asuntojen rakentaminen painottuu nyt vahvasti valtion tukemiin ARA-asuntoihin.

Toimistotilakysyntä kohdistuu entistä kapeampaan ja laadukkaampaan tarjontaan
Toimistotilojen tarve ja käyttö on saanut kuluvana syksynä runsaasti palstatilaa mediassa ja työntekijöitä houkutellaan toimistolle erilaisin keinoin ulottuen tiukoista ohjeistuksista pehmeämpiin vetovoimatekijöihin. Toimistovuokramarkkinoilla tilanne näkyy kasvaneena aktiviteettina. Muutot tapahtuvat kuitenkin edelleen pääosin aiempaa pienempiin mutta laadukkaampiin tiloihin, mikä vähentää käytössä olevan toimistotilan kokonaismäärää. KTI:n, keskeisten kiinteistökonsulttien ja Raklin muodostaman Helsinki Research Forumin mukaan
pääkaupunkiseudun keskeisten toimistoalueiden vajaakäyttö nousi syyskuun lopussa yli 15
prosenttiin. Kysynnän eriytyminen näkyy yhä selkeämmin myös Helsingin ydinkeskustassa: KTI:n uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava indeksi nousi ydinkeskusta-alueella yli kolme prosenttia viimeisen vuoden aikana, vaikka keskustassakin tyhjillään on lähes 14 prosenttia
toimistotilakannasta.

Tuotannollisten kiinteistöjen suhteellinen asema vahvistuu
Vähittäiskaupan kiinteistöjen kysyntä on sijoitusmarkkinoilla toimistojen tapaan vähäistä.
Perinteisten suurten toimitilakiinteistösektorien aseman heiketessä erilaiset tuotanto- ja
logistiikkakiinteistöt kiinnostavat enenevästi sijoittajia. Tuotannollisten kiinteistöjen tilakysyntä on verkkokaupan kasvun ja toimitusketjujen kehityksen myötä vahvaa ja vuokrat nousujohteisia. Uutta tuotannollista tilaa on etenkin Helsingin seudun kehyskunnissa rakenteilla runsaasti.

Lisätietoja:
Hanna Kaleva, toimitusjohtaja 040 5555 269
Mikko Soutamo, johtava asiantuntija 050 5480 480