Miten 56 000 asunnon kunnosta pidetään huolta?

Hekan vastuulla on noin 56 000 kotia eri puolilla Helsinkiä, ja niissä asuu noin 100 000 helsinkiläistä.  

Asuntokantamme on hyvin monimuotoinen. Rakennukset ja asunnot ovat eri-ikäisiä, niitä on korjattu eri aikoina ja niiden pinnat, kalusteet ja tekniset ratkaisut ovat eri vaiheissa elinkaartaan. Tämä näkyy väistämättä myös siinä, miltä yksittäiset kodit näyttävät. 

Asunto tarkastetaan aina vuokralaisen vaihtuessa 

Hekan asunnoissa tapahtuu vuosittain noin 5 000–6 000 muuttoa.  

Kun vuokralainen vaihtuu, asunto tarkastetaan aina ennen seuraavaa vuokrausta. Kaikki vapautuvat asunnot käyvät läpi saman tarkastusprosessin, ja tarkastuksen tekevät Hekan asuntotarkastaja ja kyseisen talon huoltohenkilö. 

Huoneistotarkastuksessa arvioidaan asunnon kunto ja tarvittavat toimenpiteet. Jos asunnossa havaitaan korjaamista edellyttäviä vikoja tai puutteita, ne korjataan. Tarvittaessa asuntoon tehdään muuttoremontti siinä laajuudessa kuin sen kunto edellyttää. 

Ennen uudelleenvuokrausta asunnon pitää olla teknisesti toimiva, asumiseen soveltuva ja siisti. Esimerkiksi kodinkoneiden pitää toimia. Normaalit asumisen jäljet eivät kuitenkaan tarkoita, että asunto olisi remontin tarpeessa. Asunnon ei tarvitse olla uudenveroinen ollakseen hyvä ja toimiva koti.

Normaalin kulumisen ja korjaamista vaativan puutteen välillä on kuitenkin selvä ero. Rikkoutunut varuste, kosteusvaurioon viittaava havainto tai muu asunnon toimivuuteen tai asumiseen vaikuttava vika ei ole normaalia kulumista. Tällaiset havainnot selvitetään ja tarvittavat toimenpiteet tehdään.  

Myös uusi asukas tekee sisäänmuuton yhteydessä oman tarkastuksensa ja voi tuoda siinä esiin havaintoja, jotka eivät ole tulleet esille ennen muuttoa. Nämä havainnot käydään läpi, ja jos asunnossa todetaan sujuvaa asumista haittaava selkeä puute, se korjataan. 

Muuttotarkastusten lisäksi käymme säännöllisesti läpi tyhjillään olevia asuntoja. Kierrosten aikana tarkistetaan muun muassa vesikalusteiden toimivuus ja asunnon yleinen kunto. 

Olemme kehittäneet tarjottavien asuntojen laadun seurantaa. Lokakuusta 2025 lähtien tyhjien asuntojen kuntotietoa on kerätty aiempaa järjestelmällisemmin. Aluksi tietoa koottiin kuukausittain ja myöhemmin neljännesvuosittain. Näin saamme paremman kokonaiskuvan siitä, toteutuvatko sovitut tarkastuskäytännöt yhdenmukaisesti ja missä toimintaa on tarpeen kehittää. 

Tarkastusprosessia on vahvistettu myös koulutuksilla. Aiheesta on tehty koulutusmateriaalia ja sitä on käsitelty henkilöstön kanssa, jotta asunnon kuntoa arvioidaan mahdollisimman yhdenmukaisesti eri puolilla Hekaa. 

On myös tärkeää erottaa toisistaan asunnon kunto näyttöhetkellä ja sen kunto uuden asukkaan muuttaessa. Joissakin tilanteissa asuntoon tutustutaan ennen kuin suunnitellut muuttokorjaukset tai muut toimenpiteet on ehditty tehdä. Tällöin meidän pitää kertoa hakijalle selkeästi, mitä asunnossa vielä tehdään ennen sen luovuttamista. 

Korjaustarpeet ovat erilaisia 

Hekan kiinteistökantaa korjataan vuosittain noin 70–90 miljoonalla eurolla. Tämän lisäksi teemme laajoja peruskorjauksia lähes 100 miljoonan euron arvosta vuodessa. Kaikkiaan korjaamiseen käytetään vuosittain noin kolmannes Hekan liikevaihdosta, mikä on kiinteistöalalla poikkeuksellisen suuri osuus.  

Korjaamisesta puhuttaessa on olennaista erottaa toisistaan kolme erilaista kokonaisuutta: rakennusten perusparannukset, asumisen aikana tehtävät vikakorjaukset ja asukkaan vaihtuessa tehtävät muuttokorjaukset. Niiden perusteet ja aikajänteet ovat erilaisia. 

Perusparannusten ajoitus perustuu pitkän tähtäimen korjaussuunnitteluun, rakennusten tekniseen käyttöikään sekä kuntoa koskeviin kartoituksiin ja tutkimuksiin. Asumisen aikana esiin tulevia teknisiä vikoja korjataan vikailmoitusten perusteella. Asukkaan vaihtuessa arvioidaan puolestaan erikseen muuttokorjauksen tarve. 

Korjauksia ajoitetaan myös suhteessa tuleviin perusparannuksiin. Esimerkiksi rakennusosaa tai asunnon pintaa ei ole tarkoituksenmukaista uusia muutamaa vuotta ennen laajempaa perusparannusta, jos sama kohta korjataan sen yhteydessä. Akuutit viat korjataan tietenkin tulevista suunnitelmista riippumatta. Näin vältämme päällekkäistä työtä ja käytämme korjaamiseen varatut resurssit tarkoituksenmukaisesti. 

Kiinteistöjen ylläpitokustannukset ovat nousseet 2020-luvulla kokonaisuudessaan noin 40 prosenttia. Erityisesti energiakustannukset ja kiinteistövero ovat nousseet, ja myös rahoituskustannukset ovat kasvaneet. Siksi jokaisen korjauksen ajoituksella, laajuudella ja tarkoituksenmukaisuudella on entistä suurempi merkitys. 

Kiinteistönpidossa myös yksittäisistä havainnoista voidaan oppia. Jos samanlaisia puutteita havaitaan toistuvasti, asiaa pitää tarkastella yksittäistä asuntoa laajemmin. Tarkastuksista, kunnossapidosta ja asukkailta kertyvä tieto auttaa meitä tunnistamaan ilmiöitä ja kehittämään toimintatapoja. 

Kohtuuhintaisuudesta huolehtiminen on tärkeää 

Heka toimii omakustannusperiaatteella. Asukkaiden maksamilla vuokrilla katetaan asuntojen ja kiinteistöjen rakentamisen, korjaamisen, ylläpidon ja hallinnoinnin kustannukset. 

Tämä tekee kiinteistönpidosta myös taloudellista vastuunkantoa. Jokaisessa ratkaisussa on arvioitava paitsi yksittäisen asunnon tai rakennuksen tarvetta myös sitä, miten valinta vaikuttaa koko asuntokannan kustannuksiin pitkällä aikavälillä. 

Käytämme vuosittain muuttokorjauksiin ja -siivouksiin noin 20 miljoonaa euroa. Summa kertoo siitä, että asuntojen kuntoon panostetaan merkittävästi myös asukkaiden vaihtuessa. 

Kohtuuhintaisuus ei tarkoita sitä, että kodin laadusta tai korjaamista vaativista puutteista tingittäisiin. Se tarkoittaa sitä, että erotamme toisistaan tarpeellisen korjaamisen ja sellaisen uusimisen, jolle ei vielä ole teknistä tai asumisen kannalta perusteltua tarvetta. 

Hyvä kiinteistönpito näkyy lopulta asukkaan arjessa. Kodin pitää toimia, havaittuihin vikoihin pitää puuttua ja asukkaan pitää saada tietää, miten hänen ilmoittamansa asia etenee. Tämä edellyttää onnistumista sekä kunnossapidossa että asukkaiden kohtaamisessa.